二 概念界定与特征描述术语

（一）概念界定

虽然房地产周期的概念最早由Hoyt于1933年在芝加哥土地市场的分析中提出，但至今为止，对房地产周期仍然没有一个共同认可的界定，在诸多房地产周期研究文献中，“房地产周期”一词被广泛用来指代租金、吸纳、空置、建筑开发等诸多房地产变量的周期性波动（Pyhrr、Roulac和Born, 1999）。造成这种情形的客观原因是，房地产周期是一种复杂多面的经济现象，涉及众多的周期性变量，Pyhrr和Born（1999）曾列举43种房地产及其相关周期，而且这些变量的周期波动特征各不相同，如供给周期滞后于需求周期并比需求的波幅大（Pritchett, 1984; Mueller, 1995）等。

英国皇家特许测量师学会（RICS）在1994年的《理解房地产周期》中对房地产周期做出如下定义：“各种类型房地产总收益率重复但不规则的波动，这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动滞后或领先于上述房地产总收益率周期。”RICS关于房地产周期的定义是不多见的对房地产周期的定义之一，它把房地产周期的关键特征概括为“重复但不规则的波动”，并仿照美国国家经济研究局（NBER）确立一般商业周期的办法，将房地产总收益率作为房地产周期的基准循环指标，而把开发面积等其他房地产指标视为房地产周期的领先或滞后指标。这个定义既突出了作为基准循环指标的总收益率，又兼顾了被作为领先或滞后指标处理的其他房地产活动指标，清楚简洁（Rottke等，2003）。但RICS关于房地产周期定义的明显不足之处在于，以总收益率作为度量房地产周期的基准指标，涵盖面窄，在某些国家或地区市场不一定具有代表性，容易遗漏重要信息，难以满足房地产周期多角度研究的需要，另外数据的可获得性也是一个问题。事实上，除了收益率外，不同的房地产周期研究者，一般根据各自具体的研究目的以及可获得的数据来源，确立各自的房地产周期基准指标。在这些指标中，空置率的应用最为广泛，Pritchett（1984）、Mueller和Laposa（1994）等人认为空置率是划分房地产周期最合适的指标。建筑支出、建筑许可面积、租金、吸纳率、土地价格、房地产价格等也常被用来作为房地产周期的度量指标。

Mueller（1995）提出了房地产实际周期（physical cycle）与房地产金融周期（financial cycle）两个不同层次的房地产周期，使早期笼统的、包含多种复杂内涵的房地产周期概念更加明确具体。Mueller认为，因为房地产兼具实际生产要素（或生活资料）与投资品的双重属性，所以与之对应存在房地产实际市场与房地产金融市场两个层次的房地产市场，这两个层次市场具有各自的周期波动。所谓房地产实际周期，指的是房地产实际市场上对房地产真实空间的需求、供给与使用的波动周期，它决定房地产租金；房地产金融周期，则是指房地产金融市场上资本（债权或股权）向房地产流动的周期性变化，它决定房地产价格。两个层次的周期存在相互影响与联系：没有资本的流动，房地产实际周期将不会发生；有时两种周期的走势会相互背离，如当房地产市场收益率高于其他资本市场收益率时，即使房地产实际周期正处于下降阶段，大量资本流向房地产市场也促使房地产价格上升，反过来的情况也同样存在。

在我国的房地产周期研究文献中，学者使用过房地产周期（何国钊、曹振良，1996；曲波、谢经荣，2003；张晓晶、孙涛，2006等）、不动产经济周期（梁桂，1996等），房地产产业周期（张元端，1996；谭刚，2001等）等内涵相近的表述。谭刚将房地产业周期定义为房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往复。

高波等（2007）在总结众多房地产周期定义的基础上，将房地产周期定义为：房地产业实际增长曲线围绕趋势线上下波动，而呈现出相似性、重复性、循环性的一种规律。这一定义较为清晰，易界定而无歧义。但该定义隐含的理论假定是趋势与波动的二分法，从数学关系上看则要求房地产周期与趋势互不相关从而能明确区分。如果房地产周期与趋势成分存在互相影响，或周期与趋势成分的关系如RBC理论所认为的为同一现象，则该界定仍将变得较为模糊。

为避免理论与现实中的歧义，本文在高波等（2007）基础上采用更为宽松的房地产周期定义，将房地产周期界定为房地产市场在波动中所表现出来的相似性、重复性、循环性的规律，它能够从房地产价格、房地产开发投资增长率、房地产销售增长率、建筑开工量、建筑竣工量、空置率、房地产租金等诸多房地产经济指标的波动中反映出来。

对房地产市场各变量的波动具有周期性可以根据其数学分布特征来判定。常用的周期性检验统计量有Fisher's Kappa统计量（Davis, 1941;Fuller, 1976）和Kolmogorov-Smirnov统计量（Bartlett, 1966; Fuller 1976;Durbin 1967）。Fisher's Kappa统计量=m × Max（Jk）/Sum（Jk）。其中Jk为平稳时间序列的周期图，它为傅氏频率k的函数，该统计量用以检验周期图Jk的最大值可以被认为显著异于Jk的均值。如果时间序列具有周期性，其在不同的傅氏频率 k 下应有不同的 Jk期望值。Kolmogorov-Smirnov统计量则为标准化的累积周期图与标准均匀分布随机变量（0, 1）累积分布函数的最大绝对差，标准化的累积周期为：

其中j=1, 2…, m-1, m=n/2（n为偶数）或m=（n-1）/2（n为奇数）, n为时期数。

Kolmogorov-Smirnov检验的临界值为，其中在5%与1%的显著水平下a分别为1.36与1.63。这两个检验的原假设均为被检验系列，是白噪声系列，如果原假设被接受，表明被检验的系列不具有显著的周期性。

（二）特征描述术语

房地产周期的特征描述术语主要有二阶段与四阶段两种。

Born和Pyhrr（1994）根据房地产供给与需求的相互作用及因此产生的空置率变化，将房地产周期划分为上升（需求大于供给，空置率下降）、波峰（空置率最低点）、下降（供给大于需求，空置率上升）、波谷（空置率最高点）周而复始的循环阶段（见图1-3），并概括出周期阶段的一般特征：在周期波动中，供给的波幅要比需求大，周期到达波峰后供给开始大于需求，而到达波谷后则需求开始大于供给；房地产的需求周期要领先于供给周期；空置率是划分房地产业周期波动阶段的最佳指标，空置率在周期波谷时处于最高点，然后逐步下降并在周期的波峰达到最低点，接着在周期的下降阶段逐渐上升。

正弦波结构是描述标准房地产周期四阶段的一般方法，使用的周期特征指标包括周期长度、频率、波幅、波峰、波谷、阶段、转折点等，Pyhrr、Roulac和Born（1999）建议房地产周期研究者以正弦波结构作为房地产周期的标准描述。Mueller和Laposa（1994）以均衡空置率为基线，根据实际空置率围绕均衡空置率的正弦波式运动，将一个完整的房地产业周期顺次划分为复苏、繁荣、收缩和衰退四个阶段（见图1-4）:复苏和繁荣阶段为周期上升阶段，空置率下降；衰退和萧条阶段为周期下降阶段，空置率上升；波峰为繁荣与收缩阶段的转折点，空置率达到最小值；波谷为衰退与和萧条阶段的转折点，空置率达到最大值；实际空置率的正弦波曲线与均衡空置率基线的两个交点分别为复苏与繁荣、衰退与和萧条阶段的分界点。

房地产周期四阶段的一般特征也可归纳为表1-1所示。

Rottke等（2003）还根据需求、吸纳、新增供给、租金、空置多种指标的变化方向组合将周期分为过度开发期、市场调整期、市场稳定期、建筑/开发期四阶段，各阶段的特征事实如表1-2所示。

考虑到四阶段的描述在现实分析中较为模糊难以界定，如复苏与繁荣的分界、衰退与萧条的分界尚没有明确的划分标准，因而本文主要采用上升与下降两大阶段的周期划分。周期长度由波峰—波峰或波谷—波谷的长度来确定，振幅则为由波峰到相邻波谷的垂直距离，频度为1/周期长度。