1.26 一般纳税人转让“营改增”前取得不动产一般计税的财税处理

问 我公司是“营改增”前的原增值税一般纳税人，转让公司在异地的一项“营改增”前取得的不动产，因公司长期以来留抵的进项税额较大，选择一般计税方法计税，如何缴纳增值税？在房产所在地如何预缴增值税？

答 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

预缴增值税额=（全部价款和价外费用-购置原价）÷（1+适用税率）×5%

例1-22 2014年7月，丁科贸公司（原一般纳税人）在异地F市购置一栋写字楼自用，购置价1200万元，2018年7月，丁公司将写字楼出售给丙公司，评估价值为2200万元，丙公司以银行存款支付。请计算在F市如何预缴增值税？如何缴纳增值税？假设固定资产折旧年限20年，不留净残值。

[案例分析]

原增值税一般纳税人，转让2016年4月30日之前取得的不动产，当留抵的进项税额较大时，可以选择适用一般计税方法计税，以销项税额减进项税额之差额纳税，以达到合理降低税负的目的。如果不动产与机构所在地不在同一市县，可以按差额依照5%的预征率向不动产所在地的税务局预缴增值税，在机构所在地申报纳税。应当注意的是预征率对应一般计税方法而言，因此，在计算不含税销售额时是含税销售额除以（1+适用税率）。

（1）2018年7月，在F市向主管税务机关按照5%的预征率预缴增值税。

预缴增值税额=（22000000-12000000）÷（1+10%）×5%=454545（元）

（2）将写字楼转入固定资产清理。

已提折旧=1200÷20×4=240（万元）

（3）计算销项税额，在机构所在地申报缴纳增值税。

销项税额=22000000÷（1+10%）×10%=2000000（元）

（4）结转预缴增值税。

（5）结转资产处置收益

资产处置收益=20000000-9600000=10400000（元）