3.房价上涨后一房二卖，应承担“惩罚性赔偿”

案情简介

原告胡某与被告甲公司于2010年8月9日达成了购房意向：原告购买被告甲公司楼房一套，并于当天交给被告甲公司定金50000元，当时被告的经办人承诺半个月后交齐购房款即给钥匙并办理房屋所有权证。2013年8月23日，原告与被告甲公司签订了购房合同，合同约定合同总价款为187944元，出卖人应于2010年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付给买受人，原告又支付给被告甲公司购房款130000元。后被告甲公司作为出卖人未按合同约定将原告所购楼房交付原告。另查明，被告出卖给原告的楼房，被告已于2006年10月17日卖给了杨某，杨某在某县房管局通过产权登记取得了涉案楼房的所有权证。2008年9月8日，杨某又将涉案楼房卖给了李某，并到某县房管局办理了产权转移登记。后某县公安局经侦大队因被告法定代表人刘某涉嫌刑事犯罪将其刑事拘留。刘某之妻李某梅与原告约定：李某梅自愿筹集现金180000元替被告归还原告购房款，后某县公安局经侦大队将180000元购房款转交给了原告。因损失赔偿事宜，原告诉至本院，请求依法判令被告解除原告和被告签订的购房合同，双倍返还原告所交购房定金50000元，承担赔偿责任180000元，并由被告负担诉讼费用。法院审理认为，原告与被告甲公司于2013年8月23日签订的购房合同内容不违反有关法律规定，为有效合同。被告本应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，履行其交付房产的义务，但因合同约定的标的物，已被他人以合法的方式取得所有权，原告与被告甲公司签订的购房合同已不能履行，原告请求解除该合同符合有关法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告甲公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，又与原告签订商品房买卖合同显系不诚信行为，故原告请求被告承担赔偿责任，并返还定金理由正当，符合相关法律规定，本院予以支持。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于定金不得超过主合同标的额的20%规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条关于当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持的规定，原、被告约定的定金数额为50000元过高，以调整为37589元（187944×20%）为宜，其余12411元应视为购房款，故原告实际支付的购房款应为142411元（130000元+12411元）。判令被告甲公司赔偿原告胡某损失142411元，返还原告胡某定金37589元，共计180000元。

法官说法

本案是涉及商品房买卖合同中因出卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的惩罚性赔偿条款适用的典型案件，也是对《中华人民共和国合同法》第54条中关于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同被撤销的适用。同时本案也对商品房买卖中惩罚性赔偿原则与定金罚则并存时应如何适用作出阐述。商品房买卖合同中，惩罚性赔偿原则并非以“双倍返还”为限，双方当事人愿意在合同中加入惩罚性赔偿的内容，并不违背法律法规的强制性规定，那么该条款可以视为对方给自己可能造成的损害，而采取的额外保护措施，法院对此应予支持。

法律链接

《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。