3.3 住房反向抵押贷款的运行要素

运行要素是指住房反向抵押贷款运行的基本单元，具体包括开展住房反向抵押贷款的各种参与主体、业务的核心概念及条件等内容。

3.3.1 借款人

借款人就是指住房反向抵押贷款金融产品的需求者。在住房反向抵押贷款中，借款人一般是指年龄在60岁以上的、将自有房产抵押给贷款机构的老年人。住房反向抵押贷款机构对借款人的资格要进行严格审查，包括对借款人的年龄、住房情况、收入状况和财富拥有量等进行审查。

不同的国家对借款人的年龄规定不同。例如，美国和加拿大规定申请住房反向抵押贷款的借款人年龄须在62岁（含）以上；新加坡规定住房反向抵押贷款业务申请人的资格必须为60岁以上的本国居民或永久居民；澳大利亚规定业务的申请人必须是年满65岁的老年人，且不能有其他的负债。住房反向抵押贷款之所以有相当严格的年龄规定，首先是由于住房反向抵押贷款是养老保险的补充，具有很强的政策性；其次，如果将住房反向抵押贷款贷给年轻人的话，会出现申请人的预期寿命大大超过合同期的现象，贷款机构将无法在借款人过世后收回贷款本息额。年龄的最低限制，并不说明申请此业务的老年人的年龄大都处于最低年龄的边缘。相反，年龄越大的老年人申请该业务，每月获取的贷款额度会更高。这是由于年龄越大，预期余命更短，贷款发放周期变短。如表3-4所示，美国房产价值转换抵押贷款申请人的年龄大都处于70～80岁。

除了对年龄的资格审查外，贷款机构对申请人的住房进行审查是极为关键的。申请贷款的老年人是否拥有自己一定价值的产权房是整个业务开展的前提。对申请人住房的审查一般包括限定房产的最低评估价值、对住房的产权和借款人的居住状况等进行确认。由于住房反向抵押贷款的周期长，需要长期支付给借款人贷款，如果抵押房产的价值太低，每月发放的贷款额就会很低，不能满足老年人的养老需求，而且还要支付较多的费用，不太经济。因此，贷款机构一般都要对抵押房产的评估价值进行限制，规定最低价值额。最低价值的衡量标准应该与借款人申请时的年龄、当地的生活水准、房产的预期增长趋势等挂钩。对住房的产权进行确认时，需要确认抵押房产是否具有独立产权，如果抵押房产为福利房或共有产权房，则会造成产权不明晰，贷款机构一般都不会接受贷款业务；对于廉价房、集资房或经济适用房等特殊房产来说，借款人虽有产权证，但可能其价值比市场价值要低，贷款机构也需要考虑对其进行折算；还有一些住房可能还处于还贷阶段，先期的贷款还没有偿还，也不能获取反向抵押贷款，但可以通过申请一次性支付方式的反向抵押贷款偿还之前的贷款获得资格；此外，还需要确认借款人长期居住在抵押房产内，并以抵押房产为主要的居住地，以保证贷款期内借款人对房屋的维护和管理。

一般来说，贷款机构对借款人的收入和财富状况不必做太多的限制条件，但在一些国家，出于防止富人通过住房反向抵押贷款机制逃避政府的税费获利，对借款人的收入状况和财富情况需要进行审查。住房反向抵押贷款主要是为“住房富人、现金穷人”服务的养老产品。穷人没有能力购买住房，富人也没有必要通过此业务获取养老金。在美国、日本、英国等国家，住房反向抵押贷款都规定了申请人的收入与财产资格限制，对收入低于贫困线或者高于一定限度的申请者将不予受理。不同的国家或地区对贫困或富裕的界定标准不同。

此外，贷款机构还需要对借款人的婚姻状况、职业身份、身体健康状况、生活习性、以往的信用记录、投保人与受益人的资格等进行调查和确定。

3.3.2 贷款人

住房反向抵押贷款的贷款人是指有能力为借款人的养老需求提供相应贷款产品的特设机构，因此也称为贷款机构。在国外，开展住房反向抵押贷款业务的特设机构不仅有商业银行、保险公司等传统的大型金融机构，也可以是国有企业、私人性质的大型企业等非金融性机构，甚至有政府机构参与。住房反向抵押贷款的机构设置并没有统一的标准，各个国家有所差异。例如，美国开展住房反向抵押贷款的机构既有银行、保险机构，也有房利美等政府性机构，更有私营企业。在加拿大，提供住房反向抵押贷款的机构主要以私营机构为主；新加坡的住房反向抵押贷款——屋契回购计划（Lease Buyback Scheme, LBS）则是在政府的指导和组织下，由职总英康保险公司推出。

然而，尽管各国对贷款机构没有太多的限制，但都有一般性的资格认定标准。由于住房反向抵押贷款运行周期长、风险大、影响因素复杂，并不是所有的机构都可以开展这样的业务。一般来说，开办此业务的贷款机构需要资金比较雄厚、抗风险能力较强、综合服务能力突出的大型企业或机构，例如商业银行、保险公司、社会保障机构和大型企业等。

3.3.2.1 商业银行

商业银行是比较适合从事住房反向抵押贷款业务的机构。一般来说，商业银行拥有比较雄厚的资金实力，个人储蓄存款中的大部分也都来自于社会各阶层用于购买住房和养老的资金。商业银行一直都是住房贷款业务的主要推行者，对住房的开发和消费金融产品都有相当丰富的经验。住房反向抵押贷款与传统的住房抵押贷款的现金流正好相反，商业银行可以将两者结合，不仅有利于提高业务开办的容易度和便捷性，而且还可以壮大自己的实力，提高市场竞争力。

然而，商业银行单独开办此业务也存在很多的不确定因素和风险。商业银行的存款大部分为活期和短期存款，与住房反向抵押贷款需要的长期、大量的资金需求不是很匹配。一旦资金出现短缺，就会出现流动性风险。此外，利率的变动和房地产市场的不稳定都将对商业银行的业务产生不利影响。一旦房产价值出现较大贬值，银行就会出现大量的呆账和坏账，对整个金融体系和经济发展都会产生较大的冲击。因此，在我国商业银行实行年度考核体制下，商业银行很难积极、单独地加入住房反向抵押贷款行列，需要与其他机构，如保险公司进行业务上的合作，实现资金的流动、安全和盈利。

3.3.2.2 保险公司

保险公司特别是寿险公司是非常适合从事住房反向抵押贷款的机构之一。首先，作为大量吸收投保人保险金的机构，保险公司拥有充裕的资金，其基本上都是长期性的保险，期限长，这为其参与住房反向抵押贷款提供了最好的保障。截至2012年底，我国保险业资产总额达到7.35万亿元，且大部分支出发生在10年之后，具有较强的稳定性。其次，在住房反向抵押贷款业务的实际运行中，对借款人的预期寿命需要进行精算，这正是保险公司的优势所在，极大地减轻了其业务量。再次，保险公司长期从事养老保险业务，积累了丰富的从业经验，在反向抵押贷款业务的操作上更娴熟和权威。

住房反向抵押贷款将保险公司传统的“小额投保、大额赔付”经营模式转变为“大额抵押、小额给付”的模式，不仅增加了保险机构的险种，而且还极大地扩充其资本金，有利于保险公司资金质量的提升和业务的扩展。在我国房地产市场发展趋势向好、养老产业大力发展的背景下，保险公司开办住房反向抵押贷款具有很强的社会效应，不仅可以为自己赢取利润，还可以提升社会（尤其是老年人）对保险公司的认可度和信誉度。

住房反向抵押贷款也可以看作是一种寿险产品，借款人在与贷款机构签订合同后，贷款机构在评估抵押房产、综合考虑贷款支付系数后一次性向借款人支付款项，借款人再将获取的贷款一次性地投保到保险公司，定期获取保险公司的年金。如果以这种方式运行住房反向抵押贷款的话，保险公司可以将贷款机构和寿险服务机构的业务合二为一。这样，保险公司是在住房反向抵押贷款的基础上进行寿险服务，除需要承担传统的寿险预期风险外，保险公司还需要承担住房价值波动和利率波动等风险，期限和保险年金支付周期长，实物变现难。虽然保险公司在长期的经营中积累了丰富的经验，但也可能由于市场风险导致盈利不佳，短期内可能出现负盈利的现象。

3.3.2.3 社会保障机构

社会保障机构主要包括养老保障金、住房公积金、待业失业保险金和大病重病医疗保险金的管理机构四大部门，但在住房反向抵押贷款中，社会保障机构一般包含前两类。社会保险机构开办住房反向抵押贷款具有自己的优势，比如资金来源稳定、资金运行时间周期长、具有较强的社会责任感等。但是，作为养老保障体系中的重要角色，社会保障机构在住房反向抵押贷款中的售房交易、资产评估、拍卖住房、保险业务等诸多方面都面临瓶颈。社会保障机构本来就负有扩大养老资金、发展养老事业的重任，但由于住房反向抵押贷款更多的是市场化运作，单纯由社会保障机构开展住房反向抵押贷款是不太切合实际的，其只能作为业务中的一个主要角色，需要其他机构的全力参与。

3.3.2.4 大型企业

大型企业一般具有重要的社会影响力，资金实力比较强，如果通过大型企业进行此业务，也不是不可以。以美国为例，住房反向抵押贷款的开办机构不仅有政府机构、半政府机构，还有像老年人财务自由基金公司这样的私人企业。虽然老年人财务自由基金公司开展的财务自由计划下住房反向抵押贷款产品的发行量不多，但其社会影响力却很大。需要说明的是，大型企业开办此业务也有很大的风险，一是其很少涉足养老业务，对运行中出现的一些问题很难找到解决之道；二是大型企业开办此业务，有可能会影响企业其他业务的发展，且很难遵从收益、损失、权利、义务等方面相一致的市场准则，有可能会因为缺少社会责任感而出现违法行为。因此，这里的大型企业一般应界定为国有的、与养老业务相关联的大型企业，如国有房地产公司、国有大型养老机构等。

3.3.3 贷款产品

住房反向抵押贷款产品是实现借贷双方利益互换的金融工具，是整个交易活动进行的核心和关键要素。住房反向抵押贷款产品的属性包括支付方式、申请资格、定价机制和方法、制度规定、计息方法等。在支付方式上，住房反向抵押贷款产品有很多种；申请资格包含对申请人的年龄、住房、贷款要求等的规定；定价机制和方法包括对房屋的评估与测算方法、房产价值的精算或预算方法、定价规则等；制度规定包括制定无追索权条款、设定最高贷款限额和申请的最低抵押房产价值、房产收益分享规定等；计息方法是指采用浮动计息还是固定计息，以及具体的利息核算比例等。

由此可见，住房反向抵押贷款产品的属性较多，任何一项属性发生变动都将使产品的性能和功能发生改变。

3.3.4 抵押房产

抵押房产是指借款人抵押给特设机构（贷款机构）以获取养老资金的房产。这种房产是连接借款人和贷款人交易的纽带，也是实现借款人获取贷款和贷款人收回贷款、获取盈利的载体。通常情况下，住房反向抵押贷款中的抵押房产应该是申请贷款的个人所拥有的完全产权房，要求房屋为单栋，且符合贷款规定的最低房价要求。租赁住房、合住和共有产权房一般不得用来抵押。若房屋价值较低无法申请贷款，则可以通过修缮进行房产增值后再进行申请。在申请贷款前，特设机构一般要求抵押房产没有用来抵押其他贷款，且没有负债。在房屋所有权方面，借款人和贷款人从签订合同到合同终结期间，房屋的所有权依然属于借款人，而贷款机构获得的只是抵押权。合同终结后，借款人可以选择让渡房屋的产权给特设机构，也可以通过偿还贷款的本息赎回房产。如果抵押房产在贷款期间升值，则贷款机构要与借款人的继承人共享增值收益。

3.3.5 贷款额度

贷款额度是借款人从贷款机构获取的资金总额，受多种因素的影响，包括住房反向抵押贷款的种类和支付方式、借款人的预期寿命、利率变动率、房价变动率、费用等。一般情况下，贷款额度限制在房产价值的20%～50%。一般来说，借款人的年龄越大，可以得到的贷款越多；房产价值越大，得到的贷款额度越多；利率越低，贷款结束后的利息越少，借款人从贷款机构获取的资金就越多；单身者（单生命申请者）比夫妻二人（双生命申请者）申请者可以获得的贷款更多。此外，除了上述这些条件的影响外，贷款额度还受政府的法律制度等约束。例如，美国对房产价值转换抵押贷款产品的贷款额度就规定了上限，以2004年为例，这个贷款额度为160176美元至290319美元，且这一上限每年都可能有所变动。

3.3.6 贷款费用

申请和办理住房反向抵押贷款业务需要借款人承担一些成本和费用。这些成本和费用有评估抵押房产的费用、申请业务的发起费用、聘请其他机构的第三方费用、客户服务的服务费以及相应的利息。评估费用主要是指评估房产价值的费用和评估借款人信用的费用。评估房产价值时，需要聘请专业的机构和专家对抵押的房产进行自然条件和市场评估，价值的大小取决于房产自身的物理条件和市场的公允价值；而借款人的信用评估，则主要依托于个人征信公司对借款人的信用记录、是否存有呆账、坏账等进行审核和确定。发起费用则是指借款人在申请抵押贷款前期，支付给贷款机构、用来对贷款进行前期的审理等工作的费用。第三方费用是指借款人支付给除贷款人外的其他机构的费用，一般完成一项住房反向抵押贷款需要保险、房屋勘测、抵押登记等程序和内容，借款人需要对此支付相应的费用，包括保险费、律师费、记录费、房屋勘测费、印花税等。其中保险费用是最大的一部分，约占房产价值的2%，主要用于转移贷款人的风险。服务费用是指借款人为了更好地完成住房反向抵押贷款的执行，付给相关执行机构的服务费用，包括账单打印费、账单邮寄费、代缴保险费和保险费等。利息是住房反向抵押贷款中重要的影响因素，市场上利息的上涨，一般会导致借款人资金的减少。

3.3.7 贷款支付方式

不同的住房反向抵押贷款类型，其贷款的支付方式可能不一样；即使是同一种产品，也可能有多种支付方式供选择。在国外，贷款的支付方式主要有一次性趸领、信用额度支付、定期支付、固定年金支付等类型。

一次性趸领的形式是指在借款人和贷款人签订合同后，由贷款人一次性将全部贷款额付给借款人，借款人自行处理这些款项，待合同到期后再对抵押房产进行处理。这种支付方式一般适合对资金需求量较大的老年人。一次性趸领支付方式在国外的实践中运用得并不多，主要在于一次性的资金量较大，老年人难以保管好这笔资金，且一次性给付的利息最高，对借款人的资金利用效果会产生较大的风险。

信用额度支付是指双方在签订合同后，借款人可在一定的限额范围内，依据自己的需要不定期地向贷款机构进行申请领取贷款。这种形式比较灵活，比较适用于有不时之需的借款人。它的优点在于：利息是按实际支付资金的数额进行计算，未支付的资金不需要支付利息，减轻了借款人的利息支出；借款人还可能在额度内享受抵押房产增值的收益，因为抵押房产的增值会增加额度内未支取的数额。

按月支付是指借款人可以每月得到贷款机构计算出来的现金，一般分为“定期计划”和“终身计划”两种形式。所谓“定期计划”是指借款人选定一个固定的期限，在这个期限内借款人可以每月领取到贷款机构发放的现金，期限越短，每月领取的现金就越多；“终身计划”则是指贷款人需要在借款人在世或居住在抵押房产内期间每月支付一定数额的现金。对贷款机构来说，“定期计划”的风险一般比“终身计划”的风险小，因为“定期计划”的期限固定，容易计算其贷款额度；而“终身计划”的期限则主要取决于借款人的余命，余命越长，贷款机构的风险就越大。

年金支付是指借款人从贷款人手上一次性领取贷款后，将贷款用来购买保险公司的寿险。这样，借款人就可以从保险公司获取一笔固定的保险年金收入。但这种年金收入是从保险公司获取的，与原先的贷款人之间没有关联。在这种支付形式下，贷款机构与借款人、保险公司发生关系，形成贷款机构与保险公司之间的合作。待借款人去世后，贷款机构一样需要通过变现抵押房产回收贷款。