前言

当前，我国已经进入老龄化社会。截至2015年底，我国60岁以上的老年人已达到2.2亿人，占总人口的16.1%;65岁以上老年人占总人口的10%。高龄老人、（半）失能老人和空巢老人等数量逐年递增。据《中国城市发展报告（2015）》预计，到2050年，我国老年人数量将超过总人口的34%。不难预见，“超老龄”社会即将提前而至。在“未富先老”的中国特色的老龄化背景下，如何实现老年人“老有所依、老有所养”的养老目标，不仅是对老年群体的社会关切，更关系着整个国家和社会的持久稳定和发展。

金融是一切市场经济活动的核心。养老的社会化发展通过市场化的运作机制来实现，必将依赖养老金融的有利支撑。受传统思想观念和计划经济体制的影响，我国的养老一直是通过家庭养老和国家公办养老院养老等形式来实现，养老的社会化程度还很低。因此，我国的养老产业还处于起步阶段，对养老金融的研究也处于空白阶段。肇始于西欧的住房反向抵押贷款制度（“以房养老”的主要模式）将老年人住房与养老相结合，创造性地提出了老年人通过以房屋为抵押提前获取养老金来养老的新观点，为解决当前我国老年人“有房无钱”的养老问题提供了一条可供选择的道路。

住房反向抵押贷款是“以房养老”的主要养老模式。其在西方尽管有上百年的发展历史，但在中国还是一个新生的事物。国外的实践表明，住房反向抵押贷款虽然存在一些问题，但也是解决养老融资难的一条可行路径。中国引入这一模式还不久，对其认识还不够，有必要借鉴西方国家的一些创新性做法，多途径探索养老金融的实现形式。本书主要以我国社会养老中的养老金融问题为出发点，重点阐述了我国养老的特殊性和存在的问题，提出通过“以房养老”解决养老问题的重要意义，并在此基础上重点阐述了住房反向抵押贷款养老模式的内容与运行机制。其主要目的在于通过研究和分析住房反向抵押贷款养老模式的运行原理和关键问题，论证中国推行此项业务的必要性和可行性，并对中国推行此业务的具体举措进行较为详细的阐述。

在具体的内容和结构上，本书主要论述了住房反向抵押贷款养老模式的运行机理、理论根基、产品定价、市场的供求分析、风险防范分析以及我国开展此项业务面临的问题、优化路径和配套举措等内容。

理论根基方面，本书认为，受经济学、法学、金融学等不同学科理论的影响，住房反向抵押贷款具有较深的理论根基；从理论上论证了住房反向抵押贷款养老模式的可行性和发展意义。

运行机理方面，本书通过分析住房反向抵押贷款的运行要素、运行的特殊性、运行流程和运行模式等阐述了住房反向抵押贷款的运行机理；认为住房反向抵押贷款的运行是一项不同机构参与、各要素相互配套、各流程具有较强的综合性、复杂性和灵活性的社会工程。

市场的供求分析方面，本书研究了住房反向抵押贷款的供给者和需求者的内涵和特点；分析了影响住房反向抵押贷款供给和需求的相关因素；分析了我国开展住房反向抵押贷款业务的供求现状与问题。

产品定价方面，本书从金融产品的定价理论和原理出发，论述了住房反向抵押贷款产品定价的概念和影响要素，并提出了住房反向抵押贷款产品的一般公式。此外，重点论述了住房反向抵押贷款产品定价模型，以无赎回权和有赎回权两种情况对住房反向抵押贷款产品的定价模型进行了分析，认为无赎回权住房反向抵押贷款可通过保险精算的方法进行模型构建；有赎回权住房反向抵押贷款可通过期权定价理论进行模型构建。本书在前人提出的定价模型基础上，创造性地提出，通过完善有赎回权住房反向抵押贷款产品属性，利用美式期权的定价原理对有赎回权住房反向抵押贷款产品进行模型构建的政策建议。

风险防范分析方面，本书主要论述了住房反向抵押贷款具有的多类别、多层次的风险，并分别从风险识别、衡量与防范等方面对利率风险、房价变动风险、长寿风险、道德风险、提前还贷风险以及其他风险进行了具体的分析。

在我国开展住房反向抵押贷款存在的问题方面，本书认为，目前我国开展此业务面临包括金融业的分业经营限制、传统思想阻扰、法律制度不完善、风险担保制度缺失、配套政策不到位以及包括住房、金融和房地产市场在内的市场机制不成熟等问题。

在住房反向抵押贷款养老模式的实践探索方面，本书分析了南京2005年开展的“以房换养”养老模式、上海的“售后返租”养老模式、北京的“以租换养”养老模式以及幸福人寿公司设计的“住房反向抵押贷款寿险”养老模式，并重点分析了这些养老模式存在的弊端和有益启示。

优化路径方面，本书针对上述论述的问题，提出了住房反向抵押贷款较为具体的优化路径，具体包括制定更加具体和系统性的方针政策、设计适合自身实际情况的产品、加快住房反向抵押贷款与养老产业的协调发展、完善和规范市场机制、优化住房反向抵押贷款的发展战略等。

配套措施方面，本书认为，住房反向抵押贷款是一项综合性较强的社会性服务产品，需要较为完备的配套支撑体系，具体包括健全的法律法规制度、完善的与社区配套的养老服务、业务宣传和教育培训、完备的风险担保制度、借款人退出机制、专业化的业务考评体系等。

本书的主要创新点在于：（1）比较系统地阐述了住房反向抵押贷款业务的运行机理；（2）创造性地提出在西方国家发展的基础上创新住房反向抵押贷款产品，推出中途可以退出的产品类型，有利于产品推出初期的市场适应性和市场份额；（3）提出了中途可以退出的住房反向抵押贷款产品的定价思路和风险防控政策；（4）论述了住房反向抵押贷款养老模式与养老产业的关系，提出了两者互动发展的政策建议。

养老问题是一项多学科、综合性、系统化的社会工程。因此，跨学科的视角是研究当前养老问题的必然要求。本书是我在养老研究方面的首部学术专著，难免有错误之处，恳请各位专家、学者批评指正。

张仁枫

2016年6月