1.2 国内外研究文献述评
住房反向抵押贷款养老模式虽为一项比较新颖的业务，在西方国家也仅有40多年的发展历史，但国外学者对其进行的研究已经非常多，且成果丰硕。国内学者对其进行的研究也已经陆续展开，并呈现出不断增多的趋势。
1.2.1 国外对住房反向抵押贷款的研究
住房反向抵押贷款是产生于西方国家的一种新型养老模式。在这些国家中，美国是推行这一模式最为完善和较为成熟的市场之一。20世纪70年代美国就开始该领域的理论和实证研究，并取得了一系列的成果，为其他国家的推行提供了丰富的实践经验。此外，其他国家诸如英国、日本、新加坡、加拿大和澳大利亚等对住房反向抵押贷款也进行了较为充分的研究。综合来看，外国学者对住房反向抵押贷款的研究主要体现在以下几个方面。
1.2.1.1 住房反向抵押贷款的需求分析
由陈永平（Yung-Ping Chen）教授领衔的“住房年金计划”研究和肯·绍伦（Ken Scholen）教授主持的住房反向抵押贷款调查都表明，住房反向抵押贷款很有必要且具有可行性。肖恩（Shan,2011）调查分析了反抵押贷款中借款人的特征。唐纳德· L．雷德福特、肯·绍伦、S．凯瑟·布朗（Donald L. Redfoot, Ken Scholen, S.Kathi Brown,2007）通过调查证实：美国符合申请住房反向抵押贷款的老年人，只有大约1%的人申请了此项业务，大大低于市场预期。对此，一些学者对老年人不太接受这种业务的原因进行了分析，包括老年人的遗产动机、交易费用过高、制度性问题等。米凯兰杰利（Michelangeli,2010）通过利用一个结构性模型对养老院住所搬移带来的冲击进行分析后发现，很多房屋主人不愿意接受反抵押贷款的原因在于过世后的强制性搬迁。赫德（Hurd,1989）利用生命周期模型对死亡风险和遗产动机进行了估计，发现大部分老人的遗产都没有事先安排好。阿梅里克斯（Ameriks,2011）分析了遗产动机与公共保健厌恶之间的相对强度，结果数据显示两者都很重要。德纳第（De Nardi,2010）利用健康与退休研究方法具体分析了自费医疗支出冲击后发现，自费医疗支出冲击是老年人退休储蓄的主要动机，遗产动机并不重要。梵迪、怀斯（Venti, Wise,2004）研究了老年人是怎样减少房屋的权益。Makoto Nakajima和Irina A.Telyukova（2012）强调了老年人的住房与抵押借款在退休储蓄中的重要作用，并且发现除了遗产动机和医疗支出的不确定外，住房是形成“退休储蓄拼图”另外的重要原因。本尼托（Benito,2009）、帕金森（Parkinson）、瑟尔（Searle,2009）、施瓦兹（Schwartz,2008）等认为，在澳大利亚和英国，经济面临困难的家庭更愿意接受额外的抵押贷款或扩大自己的抵押贷款规模。
1.2.1.2 住房反向抵押贷款的选择问题研究
钱伯斯（Chambers,2009）通过建立一般均衡模型关注了传统的固定利率抵押贷款模式与可选择还款时间表的新的抵押贷款模式之间的最佳选择问题。坎贝尔（Campbell）和Cocoo（2003）研究了购房者在传统的固定利率抵押贷款与较新的可调整利率抵押贷款之间的最佳选择。Makoto Nakajima和Irina A.Telyukova（2013）
利用生命周期模型分析了退休老年人在传统的固定利率抵押贷款与信贷额度住房反向抵押贷款之间的选择性问题，结果显示，美国开展住房反向抵押贷款的潜在市场为全国5.5%的家庭，远高于2011年的2.1%。
梅思尔、芬克尔、库蒂（Merrill, Finkel, Kutty,1994）的研究显示，低收入家庭最有可能通过年金给付增加其收入，并且他们认为，价值在10万美元的住房最有可能接受住房反向抵押贷款，而价值在20万以上的住房，房主还会有其他的财产，因此没有必要进行房屋权益的抵押。Weinrobe（1985）发现，在英国布法罗（Buffalo）的住房反向抵押贷款项目中，尽管一次性付清所获得的价值更少，但绝大多数的房主还是选择一次性付清的贷款形式。凯斯和施耐尔（Case, Schnare,1994）通过研究一个大约2500份贷款的样本，分析了申请住房反向抵押贷款的借款人的特点，包括选择产品的影响因素。他们发现，每一个借款人主要根据年龄、家庭结构、房产价格、房产的位置以及其他的因素来选择付款方式。他们的研究结论有以下几点：①年轻一点的借款人更倾向于选择终身年金给付方式；②收入与产品的选择没有太大联系；③与单身女性或夫妻相比较，单身男性并不倾向于选择信用额度给付方式；④拥有较多财产的借款人不太可能选择信用额度给付方式；⑤与城市或郊区的借款人相比，农村的借款人更倾向于信用额度给付方式。
拉斯马森、Megbolugbe和摩根（Rasmussen, Megbolugbe, Morgan,1997）发现投资动机对获取住房反向抵押贷款业务的重要性，并注意到特定的支出（如长期的医疗保险、中期职业人力资源投资、孩子读大学的成本等）怎样与住房反向抵押贷款结合才能更好地进行融资；住房反向抵押贷款使得房屋产权更容易变现，房主将在其他方面的支出上拥有更加灵活的资金。
1.2.1.3 住房反向抵押贷款的风险研究
住房反向抵押贷款是一项新型的金融业务，涉及金融、住房、社会保障、政府财政等诸多领域，因此，对其风险的认识和防范就显得十分重要。在住房反向抵押贷款的业务中，借款人的年龄、性别、状况和身体健康因素都可能影响住房反向抵押贷款的风险程度，进而对整个服务体系产生震动。国外学者对住房反向抵押贷款的风险识别和度量、风险的防范和管理等进行了较为详细的研究。
大量学者对住房反向抵押贷款的风险进行了度量。爱德华· J．希曼诺夫斯基（Edwadr J.Szymanoski,1994）认为，贷款机构面临着借款人的长寿、利率变动和住房价值波动三方面的风险，并指出借款人的剩余寿命和住房价值的不确定使得贷款的时间期限和贷款额度难以估计，这将会导致贷款到期后贷款机构难以收回成本的风险。爱德华·J．希曼诺夫斯基（1994）、奥利维亚· S．米切尔、约翰·皮格特（Olivia S.Mitchell, John Piggott,2004）均认为，住房抵押贷款的风险按照交易主体可以分为贷款机构风险和借款人风险两大类。其中，贷款机构风险可以根据菲利普斯、格温（Philips, Gwin,1993）的分类法细分为长寿风险、利率风险、总体住房价值风险、个体住房价值风险和费用风险五类；借款人风险除了长寿风险、利率风险、住房价值风险外，还包括贷款机构破产的风险和税收风险。
在风险的防范和规避方面，国外学者在诸多风险领域进行了论证和分析。爱德华·J．希曼诺夫斯基（1994）认为可以通过增加借款人的数量实现规避长寿风险，到达一定规模时长寿风险可以分散开来，寿命长的和寿命短的借款人可以相互抵消。克瑞顿（Creghton）、金（Jin）和瓦尔迪兹（Valdez,2005）、王亮和约翰·皮格特（2007）采用敏感分析法进行研究后认为，资产证券化是贷款机构有效规避长寿风险的有效方法之一。希曼诺夫斯基、托马斯· P．勃姆、米契尔· C．何赫德（Szymanoski、Thomas P.Boehm, Michael C.Ehrhardt,1994）提出美国住宅和城市发展部（2000）采用久期度量利率风险，认为住房反向抵押贷款的利率风险要比其他抵押贷款的利率风险大，且具有不可分散性，属于系统性的风险。托马斯·J．米塞利、C.F．瑟曼斯（Thomas J.Miceli, C.F.Sirmans,1994）、罗伯特·J.希勒、艾伦· N．韦斯（Robert J.Shiller, Allan N.Weiss, 2000）认为住房抵押贷款存在较为严重的道德风险，房主没有足够的激励自付费用对房屋进行维修，导致房屋的价值无形中下降。他们提出了避免这种道德风险的方法：把房屋未来的结算价格部分与某种房地产价格指数相联系，因为房主不能像控制自己的房产价值那样的影响房地产价格指数；道德风险也可以通过条款限制或降低。而有些学者，如德梅萨韦伯（De Meza Webb, 2001），芬克尔斯坦、麦力哩（Finkelstein, McGarry,2003），科恩、安纳夫（Cohen, Einav2004），托马斯·大卫杜夫、沃尔基（Thomas Davidoff, Gerd Welke,2005）的研究结果则表明，道德风险对住房抵押贷款市场的影响非常小。
1.2.1.4 住房反向抵押贷款产品的定价研究
金融产品定价是一项非常庞杂的工程。对于住房反向抵押贷款而言，产品的定价关系着利益主体的权益，对推动住房反向抵押贷款发展具有关键性的作用，是贷款机构实现盈利的重要手段。对此，国外学者对产品的定价进行了较为深入的研究，并建立了相应的定价模型，影响较为广泛。
（1）支付因子定价模型。
彼得·钦洛依（Peter Chinloy）和Isaac F.Megbolugbe（1994）提出的支付因子定价模型是住房反向抵押贷款定价的最具有代表性的方法之一。该方法涉及一个包括贷款期限、利率、通货膨胀率、房价波动率和调整精算系数等在内的支付因子模型，成为后来诸多方法的理论基础，具有很强的代表性。美国现行的主要运作住房反向抵押贷款产品——房产价值转换抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage, HECM）就是利用这种方法进行定价的。这种方法便于借款人对产品的理解。在考虑利率、房价波动率、居民消费价格指数（CPI）和寿险精算系数后，该模型会分门别类地计算出各种情况下的贷款支付系数，贷款机构支付给借款人的金额即是相应的支付因子乘以住房的市场公允价值。尽管具有代表性，但由于其只考虑了利率、房价波动率、贷款期限、预期寿命等因素，而忽略了其他因素的影响，这一模型考虑的并不周全，很难适应社会的现实需求。
（2）保险精算定价模型。
奥利维亚·S．米切尔、约翰·皮格特（2004）设计出了住房反向抵押贷款中最为简单的一种定价模型——一次性支付（a Lump Sum, LS）模型。该模型认为，在均衡竞争的市场，贷款机构一次性支付的现值金额应该与预期收入的现值相等。支付因子定价模型依赖于历史数据的统计和分析，而保险精算定价模型则完全是对预期的一个估计，因此，保险精算定价模型更适用于刚开始实行住房反向抵押贷款的国家。2006年，托拜厄斯·贝尔（Tobias Baer）、Isil、卡纳克·帕特尔（Kanak Patel）、里卡多·佩雷拉（Ricardo Pereira）和宋金柳（Sung-Jin Yoo）利用蒙特卡洛模拟分析方法对住房反向抵押贷款产品定价进行了分析后认为，在完全竞争市场中，可根据贷款机构利润为零的原则对住房反向抵押贷款产品进行定价；住房反向抵押贷款业务的主要影响因素是借款人预期寿命、贷款利率和房价波动率。借款人的预期寿命可以通过查询生命表中的死亡率计算得出，利率可以采用离散短期模型理论来构建随机利率模型，房价波动率呈现随机的、不规则的布朗运动规律。
（3）“BKU模型”。
2006年，由巴德汉（Bardhan）、Karapanda和Urosevic三位学者合作完成的研究成果认为，住房反向抵押贷款隐含一个欧式看跌期权，并因此为住房反向抵押贷款构建了欧式看跌期权定价模型，即“BKU模型”。2007年，Seungryul Ma, Gabtae Kim和Keunoak Lew对“BKU模型”进行修正，构建了一个新的住房反向抵押贷款定价模型。该模型将抵押资产的变现时间考虑进去，并纳入模型之中，通过蒙特卡洛模拟分析方法发现，预期损失对利率和房价波动率很敏感。
1.2.2 国内对以住房反向抵押贷款的研究
住房反向抵押贷款这一概念于20世纪90年代被引进我国。2003年3月，时任中房集团总裁的孟晓苏向国务院呈递的关于《建立“住房反向抵押贷款”的寿险服务——健全老年人社会保障制度的一个建议》得到温家宝总理的批示，以房养老在我国曾试行了一段时间，然而由于受到制度性障碍、风险因素和我国传统家庭观念的影响，收效甚微。国内学者的主要研究内容和成果如下。
1.2.2.1 关于住房反向抵押贷款的概念和国际经验
住房反向抵押贷款模式最早于1995年被引入国内，引进者为我国学者曾祥瑞、胡江涛等人。廖文义（1996）在其《商业银行信贷管理理论与实务》一书中也介绍了美国的反抵押贷款
。柴效武（2001）对美国、日本、新加坡和澳大利亚等国的住房反向抵押贷款进行了介绍和经验总结，并组织翻译了一系列有关住房反向抵押贷款的外文资料。包林海（2005）在分析国外开展住房反向抵押贷款的基础上，将住房反向抵押贷款模式分为美国模式、英国模式和法国模式三类。柴效武、王峥（2009）分析了美国政府对住房反向抵押贷款业务开办的支持政策。柴效武、胡平（2010）研究了美国反向抵押货款的发展历程和发展原因，并分析了住房反向抵押贷款在我国推广的步骤。王小平课题组成员（2012）分别比较了各国的住房反向抵押贷款模式，提出了我国应该加大政策支持、完善法律制度和风险防控机制以及加大宣传等政策建议。张茜、任燕燕（2013）通过总结美国、加拿大、英国和日本推行住房反向抵押贷款的经验，提出了构建我国“以政府为主导，各种机构参与”的住房反向抵押贷款运行机制。
1.2.2.2 关于住房反向抵押贷款的定价研究
柴效武（2008）组织编写的《住房反向抵押贷款产品定价》一书，对该业务的产品定价的基本框架和思路进行了较为全面的论述，但由于该书是一部论文集，因此并不成体系。柴效武（2004）、汪传敬（2004）、刘春杰等（2005）、邹小芃等（2006）相继对国外的支付因子定价模型进行了研究，并在此基础上根据国情进行了相应的调整。他们认为，业务开办时的现行房价和最终转让时的房价差异、预期寿命和实际存活寿命的差异、预定利率费率和实际执行利率费率差异三种因素都会随着时间的推移而发生不确定的变化，据此他们分别建立了基于房价、利率和寿命这三大风险的定价模型。刘光耀（2005）在其硕士论文中对住房反向抵押贷款的多种定价模型进行了论证，并对一次性总额支付方式的定价进行了模型构建。他认为，对于一次性总额支付方式来说，借款人所能得到的贷款总额应该与机构最终收回抵押房产的期望出售价值的贴现值相等。鉴于借款人寿命的不确定性，刘光耀将借款人的存活率纳入其模型中，具体模型如公式（1-1）所示：其中，tqx为x岁的借款人在反向抵押贷款合同开始后第t年内死亡的概率。
其中，LS为一次性支付的贷款总额；ω为生命表上最大的年龄（如105岁）; g为房产价值年平均增长率；i为抵押贷款名义利率；HEQ为借款前房产的净值；tpx为x岁的人在t年内存活的概率；x为借款人申请贷款时的年龄。邹小芃对该模型进行了修改，考虑贷款的初始费用和房屋的折旧，得到了一次性趸领的住房反向抵押贷款一般模型。如公式（1-2）所示：
范子文（2006）对邹小芃的模型进行了修改，考虑了贷款费用对价格的影响，其模型如公式（1-3）所示：
其中，α为住房反向抵押贷款发起费；β为住房反向抵押贷款保险费；γ为其他费用（如第三方服务费、手续费等）。
刘光耀基于贷款机构的利润等于贷款到期后抵押房产的售价减去支付给借款人的总额这一思路，考虑了寿命的不确定性概率和贴现因子，为此，他将贷款到期后贷款总额的现值Ct和房产价值的现值Qt描述为公式（1-4）、（1-5）：
其中，A为每期的贷款支付额；Wj为相应的贴现因子；Vt为t时期的房产价值；Rt为相应的贴现因子。假设借款人在t时期死亡，则贷款机构的利润为πt=Qt-Ct，而在t时期借款人死亡的概率为Pt，则贷款机构可得的利润的期望现值π，如公式（1-6）所示：
该模型以经营利润为着眼点，为特色机构的运营提供了一种新的视角和思路，非常符合现实情况。但由于在一些细节上没有给出很好的解释和论证，如房产价值的估算、贴现因子的确定等，使得其难以取得广泛的运用。范子文将住房反向抵押贷款产品的定价分为无赎回权产品定价和有赎回权产品定价两类。无赎回权产品定价即为上述一次性支付方式的产品定价。在无赎回权产品定价方面，范子文（2006）还针对终身生存年金产品的定价进行了研究，认为借款人终身得到的年金折现值之和应该等于一次性总额付款的金额，据此，他建立了按年支付的终身年金数额，也就是借款人每年年初可以从贷款机构获取的年金数额，如公式（1-7）、（1-8）所示：
将式（1-3）代入，得到公式（1-8）：
其中，Ax为年龄为x岁的申请人在住房反向抵押贷款合同开始后每年年初获得的年金金额；tpx为年龄为x岁的申请人在住房反向抵押贷款合同开始t年后仍然存活的概率。据此，就可以算出借款人每年年初可以获得的年金A的数额；H0为签订合同时房屋的市场价值。
在有赎回权住房反向抵押贷款产品定价方面，范子文认为，所谓具有赎回权的住房反向抵押贷款是指贷款合同到期时，借款人或其继承者有权选择通过偿还之前从金融机构获取的资金本息后将抵押房产赎回的一种贷款方式。折旧相当于金融机构向借款人出售了一个期权。这种方式给借款人多了一种选择，也给金融机构减少了将房屋变现的烦忧。不过，这种形式会给金融机构带来很大的风险。当贷款合同到期时，如果抵押房产的市场价值高于借款人之前获取的累计贷款金额时，借款人很有可能选择将抵押房产赎回；而当抵押房产的市场价值低于之前获取的本息总额时，借款人则会选择不赎回，直接将抵押房产按规定抵给金融机构。由于住房反向抵押贷款不具有追索权，贷款机构无权向申请者追讨款项补偿不足部分，因此，金融机构就有可能不能变现出足够的资金弥补借贷给申请者的资金总额，从而面临较大的金融风险。
对此，范子文设计了一套期权模型进行定价。其定价思路为：贷款到期时，将累计支付的本息总额记为S，房产值记为Ht，如果S小于Ht，借款人将归还贷款总额S并赎回房子；如果S大于Ht，则借款人将以房抵债，这样金融机构就将蒙受S减去Ht的损失。为此，范子文认为，为了有效规避借款人选择带来的风险，金融机构有必要购买一个以抵押房产价值为标的物，执行价为S的看跌期权。
此外，国内学者还基于不同的角度对住房反向抵押贷款产品的定价进行论证，分别从贷款利率的变动、房价变动和预期寿命三个方面构建了相应的模型。高鹏、董纪昌（2010）提出了基于浮动利率及变动房价的一次性支付产品和终身生存年金产品的定价模型，采用蒙特卡洛模拟分析方法测算了不同年龄的借款人可以获得的贷款额度，并对利率和房价的敏感性进行了分析。结果显示，住房反向抵押贷款产品能够显著改善老年人的生活水平。柴效武（2013）分析了住房反向抵押贷款定价的主要影响因素，并基于年金给付的形式对住房反向抵押贷款的定价进行了实证分析。
1.2.2.3 关于住房反向抵押贷款的风险防范
风险防范是开展住房反向抵押贷款业务的关键环节，关系着贷款机构和借款人的相关利益。刘江涛、张波（2009）分析了住房反向抵押贷款中的不确定因素，包括贷款期末房屋处置价格、贷款期间市场利率波动以及实际贷款发放时限等，并认为其根本原因在于借款人寿命的不确定性。
刘沁璐、周延（2013）为规避房价下跌风险设计了一款反向抵押价值期权，采用布莱克·舒尔斯（Black Scholes）公式建立期权定价模型，为房地产价格下降带来的住房反向抵押贷款风险提供参考。郝前进、周伟林（2012）分析了住房反向抵押贷款的双向风险，认为我国住房反向抵押贷款制度，应该选择那些“无子女、有房产”的老年人进行试点，政府部门应该积极介入。周俊山（2012）利用保险精算方法对住房反向抵押贷款和售房养老的释放金进行了对比研究后发现，从老年人获得的收入上来看，住房反抵押贷款优于售房养老，但是住房反抵押贷款会给金融机构带来较大的债务压力，政府部门应该给予支持并提供优惠政策。沈志江（2008）通过构建“个体住房反向抵押贷款”精算模型和“家庭住房反向抵押贷款”精算模型，研究后发现，实行“住房反向抵押贷款”养老的警戒线为房产净价值136576元；当拥有房产价值227627元时，给付标准可达到城镇居民人均可支配收入水平。
1.2.2.4 关于中国发展住房反向抵押贷款的条件
柴效武（2008）分析了住房反向抵押贷款在我国开办的迫切性和可行性。仲小瑾（2009），关菁菁（2011），罗莉、王亚萍和徐洋（2012）分析了住房反向抵押贷款在我国推行的必要性和可行性，认为住房反向抵押贷款是解决我国养老问题的有效途径之一，但需要时间的检验。袁国玲（2013）从产权理论视角分析了以房养老模式，认为以房养老实质上是产权交易行为，是可行而又具有诸多现实意义的，并提出了实行渐进式制度创新，合理界定政府、市场、社会组织的职责等建议。金奕（2008）利用模型定量分析后认为，在目前中国的经济发展环境下，以房养老能够大幅增加退休老人的收入，改善养老预期，从而提高整体福利状况。韩再（2009）通过模型定量分析住房反向抵押贷款时机选择问题，得出在“预期房价升值率越低、预期利率越高”和“住房价值越高、预期期限越长”的情况下，理性经济人会选择住房反向抵押贷款的结论。
1.2.2.5 关于中国住房反向抵押贷款的需求和供给研究
在住房反向抵押贷款的需求方面，张冉、范子文（2009）通过调查北京60岁以上老年人的情况，结果发现：影响住房反向抵押贷款需求的直接因素主要有房主的实际年龄、性别、学历、收入、支出水平；间接因素主要有社会传统习惯和观念、养老方式等；另外，征收遗产税对发展住房反向抵押贷款有正向促进作用，且税率越高，其影响越大。黎民、权晓妮（2012）认为，我国试行住房反向抵押贷款还存在传统观念、土地制度、宏观条件不成熟等阻碍，并提出现阶段采取以租房养老和售房养老为主，逐渐试行住房反向抵押贷款的政策建议。朱劲松（2011）使用Logit模型对我国“以房养老”影响因素进行实证分析，认为传统思想是影响我国老年群体参与住房反向抵押贷款的关键因素。田淑芳（2012）对合肥、安庆、淮南三城市的民众进行调研，发现以房养老意愿与性别无显著相关关系；与文化程度、收入呈正相关；与年龄呈负相关；子女人数的关系具有统计上的显著性，呈正U字形曲线相关趋势。范英丽、睢党臣（2012）从物质基础、市场基础、政府的支持和实践基础四方面分析了以房养老的可行性，认为以房养老在我国具有广阔的前景。袁璟（2011）认为，“以房养老”模式推行受到的阻碍主要来源于传统观念影响、推行机构公信力不高、政策法规不完善、房屋价值评估难以科学化、社会福利机构条件较差和对项目参与者条件限制苛刻等；提出应该建立由政府监管、金融机构主导、社会福利机构参与，有多种可供老人自由选择的养老新模式。阎春宁等（2011）对上海老年人接受住房反向抵押贷款的意愿进行调查，并通过单因素方差和肯德尔秩相关系数进行分析，结果显示：年龄、住房占家庭资产的比重、月收入对“以房养老”表现出负相关，而健康状况对“以房养老”表现出正相关。陈鹏军（2013）对我国各地“以房养老”试点效果进行研究后认为，文化传统和思维理念、土地制度、居民住房模式、房地产市场、金融保险市场等因素制约着我国“以房养老”模式的推行，并由此提出了基于政府担保的有赎回权的住房反向抵押贷款和基于政府担保的“以租换养”两种模式。傅鸿源、孔利娟（2008）分析了我国现阶段推行住房反向抵押贷款面临的困难，提出了可由政府主导、牵头成立非营利性质的住房反抵押贷款中心。
综上所述，国内外对住房反向抵押贷款业务的研究已有所成就。相比较而言，国外学者对住房反向抵押贷款的市场预测、微观实证等研究得较多；国内学者虽从宏观上研究了住房反向抵押贷款业务的概念、开展的必要性和可行性、市场规模、运行机理、制度设计等，但这些研究要么是翻译西方文献，要么是论文集，没有系统的理论框架，且大部分成果研究还比较粗犷，需要结合中国实际做进一步的要素细分。
（1）目前，国内学者对住房反向抵押贷款业务的研究主要以定性的方法为主，对我国开展该业务的必要性和可行性等缺乏必要的数据支撑和定量研究。
（2）在住房反向抵押贷款的风险防控上，目前主要集中在利率风险、房价波动风险和长寿风险等方面，还没有系统地论述提前还贷的风险。由于该业务在我国还处于探索阶段，实行中途退出的政策符合我国发展的实际，提前还贷的风险很值得研究。
（3）在住房反向抵押贷款的产品属性和产品设计方面，国内学者主要借鉴国外的发展经验，将国外的产品类型直接引进。这种做法不太符合国内的发展实际。引进的产品属性和类型可以根据国内实际情况进行一些调整。
（4）在产品的定价模型方面，国内学者主要从保险精算法和期权定价法对其进行分析。这比较符合产品性质的定价方法。但在期权定价法下，国内学者认为有赎回权住房反向抵押贷款只是一个欧式看跌期权。但产品的属性可以变动，如可以提前还贷的话，其也可以被看作是一种美式期权。